Adwokat Krzyżanowski

Oferujemy więcej niż obsługę prawną. Zapewniamy spokój i ochronę interesów naszych Klientów z zaangażowaniem, które jest fundamentem naszej kancelarii. Nasi eksperci dostarczają rozwiązań dostosowanych do indywidualnych potrzeb, zapewniając wsparcie na każdym etapie współpracy.

Facebook-f Instagram Icon-youtube Linkedin-in

K
O
N
T
A
K
T
Blog o sporach sądowych
Strona główna
/
Bezumowne korzystanie z nieruchomości: na czym polega i jak uzyskać odszkodowanie

Bezumowne korzystanie z nieruchomości: na czym polega i jak uzyskać odszkodowanie

Czas czytania: 7 minut

Czas czytania: 7 minut

Spis treści:

Bezumowne korzystanie z nieruchomości

Spór o lokal, dom albo grunt nie zawsze ogranicza się do żądania wydania rzeczy. Jeżeli posiadacz utrzymuje władztwo mimo braku skutecznego tytułu, właściciel może rozważyć także roszczenia pieniężne: za okres pozbawienia możliwości używania rzeczy, pobierania pożytków oraz za ewentualne pogorszenie jej stanu.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości: na czym polega i jak uzyskać odszkodowanie

Odpowiedź na pytanie co to jest bezumowne korzystanie z nieruchomości wymaga odwołania się do posiadania rzeczy bez skutecznej wobec właściciela podstawy prawnej. Chodzi o faktyczne władanie lokalem, działką albo budynkiem, gdy korzystający nie może przeciwstawić właścicielowi ważnej umowy, prawa rzeczowego ani innego tytułu.


W Kodeksie cywilnym zasadnicze znaczenie mają roszczenia uzupełniające z art. 224–225 k.c.1, a wobec posiadacza zależnego — odpowiednie zastosowanie art. 230 k.c. Dlatego fraza bezumowne korzystanie z nieruchomości kc oznacza przede wszystkim ocenę dobrej albo złej wiary posiadacza, chwili powzięcia wiedzy o kwestionowaniu jego władztwa oraz zakresu rozliczeń: wynagrodzenia za korzystanie, zwrotu pożytków i naprawienia szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy.


Zapytanie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości kc bywa nieprecyzyjne, ponieważ kodeks odróżnia wynagrodzenie za samo używanie rzeczy od odszkodowania za jej uszkodzenie lub pogorszenie. Przy lokalach mieszkalnych dochodzi regulacja szczególna, tj. art. 18 Ustawy o ochronie praw lokatorów2. Bezumowne korzystanie z nieruchomości podstawa prawna może być więc oceniana inaczej przy lokalu mieszkalnym, gruncie, wypowiedzianym najmie, posiadaniu samoistnym oraz posiadaniu zależnym po ustaniu stosunku obligacyjnego.

Kiedy jest bezumowne korzystanie z nieruchomości? Najczęstsze przypadki

Odpowiedź na pytanie kiedy jest bezumowne korzystanie z nieruchomości należy odnosić do sytuacji braku albo utraty tytułu prawnego, a nie do samej negatywnej oceny zachowania korzystającego. Umowa najmu może zostać skutecznie wypowiedziana, dzierżawa może wygasnąć z upływem czasu, użyczenie może zostać wypowiedziane zgodnie z jego naturą, a zgoda właściciela na zamieszkiwanie w lokalu może zostać jednoznacznie cofnięta. Dopiero od tego momentu dalsze władanie rzeczą może rodzić roszczenia rozliczeniowe.


Typowe bezumowne korzystanie z nieruchomości występuje po ustaniu najmu, gdy były najemca nie wydaje lokalu, albo po zakończeniu dzierżawy, gdy dotychczasowy dzierżawca nadal włada gruntem. W sprawach na tle rodzinnym znaczenie ma treść ustaleń, sposób ustania zgody na korzystanie oraz data, od której były małżonek, partner lub członek rodziny nie mógł już zasadnie twierdzić, że ma tytuł do lokalu.


Pozwany może powoływać się na poczynione nakłady, potrącenie, dorozumianą zgodę albo samoistny charakter posiadania. Gdy spór obejmuje długotrwałe władanie gruntem jak właściciel, rozważane może być nawet zasiedzenie nieruchomości. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2024 r. (III CZP 103/22)3 utrata własności wskutek zasiedzenia nie wyłącza roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za wcześniejszy okres.

Potrzebujesz wsparcia we własnej sprawie?

Umów się na spotkanie

Pozostaw swój numer telefonu. Oddzwonimy w celu ustalenia dogodnego terminu

Zamów kontakt telefoniczny

Wynagrodzenie a odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości: jaka jest różnica?

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest klasycznym odszkodowaniem. Stanowi ekwiwalent za wykonywanie przez posiadacza władztwa nad rzeczą bez podstawy prawnej. Właściciel nie musi wykazywać, że zawarłby umowę z oznaczonym najemcą; wystarcza ustalenie, że rzecz przedstawiała obiektywną wartość użytkową, a pozwany korzystał z niej w okresie objętym żądaniem.


Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości może być natomiast dochodzone wówczas, gdy właściciel domaga się naprawienia konkretnego uszczerbku: zniszczeń w lokalu, degradacji działki, usunięcia wyposażenia albo kosztów przywrócenia stanu zgodnego z przeznaczeniem. W takiej sytuacji wykazana musi zostać szkoda, związek przyczynowy i odpowiedzialność posiadacza.
Rozróżnienie jest procesowo istotne. Żądanie wynagrodzenia wymaga wykazania tytułu własności, okresu posiadania, braku skutecznego tytułu po stronie pozwanego oraz rynkowej wartości korzystania. Żądanie odszkodowawcze wymaga natomiast udowodnienia szkody i jej wysokości, najczęściej za pomocą protokołów, zdjęć, rachunków albo opinii biegłego.

Jak wyliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Fraza jak wyliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości dotyczy jednego z najważniejszych zagadnień procesowych. Miarodajne są stawki rynkowe za korzystanie z rzeczy danego rodzaju w określonych warunkach oraz czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia.

 

Często rozstrzygająca jest opinia, w której biegły powinien odtworzyć rynkowy model odpłatnego korzystania z nieruchomości. Przy lokalu mieszkalnym punktem odniesienia będą stawki najmu lokali porównywalnych pod względem lokalizacji, powierzchni i standardu. Przy gruncie trzeba ustalić, czy właściwy jest najem, dzierżawa, czy odpłatne korzystanie z pasa terenu.


Opinia nie może abstrahować od okresu objętego żądaniem. Wynagrodzenie nie jest świadczeniem okresowym w ścisłym znaczeniu, choć oblicza się je zwykle według stawek miesięcznych, kwartalnych albo rocznych. Nie dochodzi się go na przyszłość; obejmuje okres już miniony.

Jak oblicza się wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu lub działki?

Ustalenie wysokości świadczenia wymaga najpierw określenia dat granicznych. Datą początkową może być dzień po skutecznym wypowiedzeniu umowy, dzień upływu terminu najmu lub dzierżawy, dzień doręczenia oświadczenia o wypowiedzeniu użyczenia albo inny moment, w którym posiadacz utracił usprawiedliwione przekonanie o istnieniu tytułu do rzeczy. Datę końcową będzie co do zasady określał zwrot rzeczy, rozumiany jako rzeczywiste odzyskanie władztwa przez właściciela.


Dopiero do tak ustalonego okresu przykłada się stawkę rynkową. W lokalu mieszkalnym będzie to najczęściej czynsz możliwy do uzyskania z najmu. Przy działce trzeba ustalić zajętą powierzchnię, przeznaczenie planistyczne i sposób korzystania. Przygotowanie twierdzeń i wniosków dowodowych warto powierzyć specjaliście, jakim jest prawnik od spraw cywilnych, co ma znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy spór wymaga precyzyjnej tezy dla biegłego.


Jeżeli roszczenie ma charakter bezterminowy, stan opóźnienia powstaje z reguły po skutecznym wezwaniu dłużnika do zapłaty i bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Z tego względu odsetki za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinny być powiązane z wymagalnością konkretnej kwoty, a nie jedynie z ogólnym twierdzeniem, że pozwany korzystał z rzeczy bez podstawy prawnej.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości - przedawnienie roszczeń właściciela

Formuła bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawnienie wymaga odróżnienia stanu sprzed zwrotu rzeczy od sytuacji po jej zwrocie. Przed odzyskaniem posiadania właściciel może dochodzić roszczeń w granicach ogólnych terminów przedawnienia z art. 118 k.c., a więc co do zasady sześciu lat, albo trzech lat, jeżeli roszczenie pozostaje związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie nie jest świadczeniem okresowym pomimo, że jego wysokość bywa liczona według stawek miesięcznych.

 

Po zwrocie rzeczy zastosowanie znajduje art. 229 k.c. Przepis ten przewiduje roczny termin, liczony od dnia zwrotu rzeczy, dla roszczeń właściciela przeciwko posiadaczowi samoistnemu o wynagrodzenie za korzystanie, zwrot pożytków lub ich wartości oraz naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy. Przez odesłanie z art. 230 k.c. reguła ta ma odpowiednie znaczenie także wobec posiadacza zależnego, jeżeli przepisy regulujące dany stosunek prawny nie prowadzą do odmiennego rezultatu.

 

W sprawach lokalowych zapytanie odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawnienie wymaga dodatkowo oceny, czy właściciel dochodzi należności z art. 18 Ustawy o ochronie praw lokatorów, roszczeń uzupełniających z Kodeksu cywilnego, czy odszkodowania za konkretną szkodę. W pozwie należy wskazać okresy, kwoty cząstkowe, daty wymagalności i zdarzenia, które mogły przerwać albo nie przerwały biegu przedawnienia.

Masz sprawę, którą chcesz omówić?

Porozmawiajmy o Twojej sytuacji

Zgłoś chęć rozmowy. Zamów konsultację telefoniczną

Zamów kontakt telefoniczny

Jak uzyskać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości? Pomoc prawnika

Dochodzenie roszczeń powinno rozpocząć się od rekonstrukcji tytułów prawnych i zdarzeń kończących uprawnienie korzystającego: wypowiedzenia umowy, upływu czasu jej obowiązywania, rozwiązania stosunku prawnego, odwołania zgody albo orzeczenia nakazującego wydanie lokalu. Następnie właściciel powinien zgromadzić korespondencję, protokoły, zdjęcia, informacje o opłatach, dane porównawcze czynszów i dowody doręczeń.


Wezwanie do zapłaty nie zastępuje pozwu, ale porządkuje wymagalność, umożliwia naliczanie odsetek i ogranicza spór co do zakresu żądania. Kolejnym etapem jest pozew o zapłatę, ewentualnie połączony z żądaniem wydania rzeczy lub wnioskiem o zabezpieczenie roszczenia. Pozwany może podnieść zarzut dobrej wiary, dorozumianej zgody, bezskuteczności wypowiedzenia, potrącenia nakładów albo braku legitymacji biernej.


W tym znaczeniu bezumowne korzystanie z nieruchomości jest problemem nie tylko rozliczeniowym, lecz także dowodowym. Staranność w oznaczeniu okresu, podstawy prawnej i sposobu wyliczenia świadczenia często decyduje o zakresie opinii biegłego. Pomoc, jakiej udziela prawnik, powinna polegać na takim opisaniu stanu faktycznego i żądań, aby biegły wyceniał właściwy sposób korzystania, we właściwym czasie i wobec właściwej osoby.

Najczęstsze pytania

Powstanie roszczenia właściciela nie jest uzależnione od wystawienia faktury ani rachunku. Źródłem obowiązku zapłaty nie jest dokument księgowy, lecz przepisy kodeksu cywilnego albo, przy lokalach mieszkalnych, także art. 18 Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Co do zasady samo wezwanie do zapłaty nie przerywa biegu przedawnienia. Może wyznaczyć termin spełnienia świadczenia i mieć znaczenie dla odsetek, ale przerwanie następuje dopiero przez czynność przed sądem przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia albo przez uznanie długu.

Nie w każdym okresie i nie w każdej konfiguracji. Dobra wiara posiadacza samoistnego ma znaczenie przede wszystkim przed momentem dowiedzenia się o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy. Po uzyskaniu takiej wiedzy, a tym bardziej w razie złej wiary, zakres odpowiedzialności ulega istotnemu rozszerzeniu. Dobrą wiarę wyłącza także niedbalstwo w ustaleniu, czy posiadaczowi przysługuje tytuł do rzeczy.

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.).  ↩

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725). ↩

3. Uchwała SN(7) z 3.04.2024 r., III CZP 103/22, OSNC 2025, nr 1, poz. 1. ↩

Autor wpisu:

Picture of Mariusz Krzyżanowski<br><font color="#C39E3A"; size=4> adwokat</font><br><br>
Mariusz Krzyżanowski
adwokat

Niniejsza publikacja została opracowana z najwyższą starannością, jednak niektóre informacje przedstawiono w sposób skrócony. W związku z tym artykuł ma wyłącznie charakter poglądowy, a zawarte w nim treści nie mogą zastępować pełnej i szczegółowej analizy danego zagadnienia. Kancelaria Adwokacka Mariusz Krzyżanowski nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek straty wynikające z działań podjętych lub zaniechanych na podstawie niniejszej publikacji. W celu omówienia indywidualnej sprawy zapraszamy do kontaktu i podjęcia współpracy.

Call Now Button