Umowa dożywocia: na czym polega, wady i zalety

30/11/2025

Czas czytania: 11 minut

30/11/2025

Czas czytania: 11 minut

Osoby starsze często szukają sposobu, by zapewnić sobie opiekę na starość, a zarazem uregulować przekazanie majątku jeszcze za życia. Jednym z takich rozwiązań jest umowa pozwalająca przenieść własność nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę. Wyjaśniamy, na czym polega ta umowa, jakie ma zalety i wady, z jakimi wiążą się kosztami oraz co zrobić, gdy nie jest dotrzymywana.

Umowa dożywocia w praktyce - co to jest i kogo dotyczy?

Umowa dożywocia to szczególny rodzaj umowy uregulowany w Kodeksie cywilnym¹ (art. 908–916). Polega ona na tym, że właściciel nieruchomości (zwany zbywcą lub dożywotnikiem) przenosi własność tej nieruchomości na inną osobę (nabywcę), a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Mówiąc prościej, jest to transakcja typu „mieszkanie za opiekę”: senior przekazuje swój dom lub mieszkanie, a w zamian otrzymuje gwarancję opieki, wyżywienia i schronienia aż do śmierci. Umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – brak takiej formy powoduje nieważność czynności.

Umowa dożywocia jest przeznaczona głównie dla osób starszych lub schorowanych, które chcą zabezpieczyć sobie pomoc na starość. Mogą ją zawrzeć zarówno z osobami blisko spokrewnionymi (np. z dziećmi, krewnymi), jak i z osobami obcymi. Często zadawane jest pytanie: umowa dożywocia kto jest właścicielem takiej nieruchomości po zawarciu kontraktu? Z chwilą podpisania aktu notarialnego własność nieruchomości przechodzi na nabywcę. Nowym właścicielem staje się zatem nabywca – senior traci formalny tytuł własności do swojego domu czy mieszkania. W odpowiedzi na pytanie: umowa dożywocia kiedy przechodzi własność nieruchomości należy więc wskazać, iż następuje to w momencie zawarcia umowy w kancelarii notarialnej. W praktyce oznacza to, że senior od dnia podpisania aktu jest już tylko dożywotnikiem (korzystającym z prawa dożywocia), zaś nabywca figuruje jako właściciel w księdze wieczystej.

Istotnym aspektem dożywocia jest to, że prawo dożywotnika jest niezbywalne i wygasa z chwilą jego śmierci. Do tego czasu jednakże prawo to obciąża każdorazowego właściciela nieruchomości. Jeśli nabywca sprzeda dom czy mieszkanie, kolejny właściciel również będzie osobą zobowiązaną do świadczeń względem dożywotnika. Również w razie śmierci nabywcy, jego spadkobiercy przejmują obowiązki wynikające z umowy. Zabezpiecza to seniora – zmiana osoby właściciela nie pozbawia go przyznanych świadczeń.

"Mieszkanie w zamian za opiekę" - jakie dokładnie obowiązki ma nabywca nieruchomości?

Zakres obowiązków nabywcy wobec dożywotnika jest określony w art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Nabywca powinien przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnację w chorobie, a także sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Innymi słowy, senior ma mieć zagwarantowane pełne utrzymanie – od dachu nad głową i codziennych posiłków, po opiekę w razie choroby i godny pochówek po śmierci.

W praktyce realizacja tych obowiązków oznacza najczęściej, że dożywotnik zamieszkuje razem z nabywcą (lub w wydzielonej części nieruchomości, np. osobnym pokoju czy lokalu), a nabywca troszczy się o jego codzienne potrzeby. Strony mogą jednak w pewnym stopniu zmodyfikować zakres świadczeń już w samej umowie. Na podstawie art. 908 § 2 k.c. możliwe jest ustalenie, że dożywotnik będzie korzystał np. tylko z prawa zamieszkania w określonej części domu, otrzymując dodatkowo regularnie pewną kwotę pieniężną na utrzymanie, albo że nabywca będzie spełniał niektóre świadczenia w formie rzeczowej lub finansowej. Należy przy tym pamiętać, że zbyt daleko idące ograniczenie obowiązków nabywcy mogłoby podważyć sens dożywocia – jeżeli świadczenia nabywcy okazałyby się niewystarczające do utrzymania seniora, taka umowa mogłaby zostać uznana za pozbawioną cech dożywocia.

Standardem jest natomiast, że po zawarciu umowy dożywotnik nie ponosi już ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości. To nowy właściciel opłaca podatki od nieruchomości, koszty utrzymania domu (np. remonty, media) oraz pokrywa wydatki związane z opieką nad seniorem. Umowa dożywocia musi być sporządzona w formie aktu notarialnego – notariusz zadba o ujęcie w niej wszystkich niezbędnych elementów (wymienienie świadczeń na rzecz dożywotnika). Dzięki temu treść aktu notarialnego stanowi podstawę wpisu prawa dożywocia do księgi wieczystej, co dodatkowo chroni interes seniora.

Potrzebujesz wsparcia we własnej sprawie?

Umów się na spotkanie

Pozostaw swój numer telefonu. Oddzwonimy w celu ustalenia dogodnego terminu

Zalety umowy dożywocia - nie tylko gwarancja opieki

Przeanalizujmy kluczowe korzyści, jakie oferuje ta forma umowy. Jak pokazuje praktyka, umowa dożywocia plusy i minusy są często rozważane w kontekście planowania majątkowego seniorów. Do najważniejszych zalet dożywocia należą:

Gwarancja dożywotniej opieki i utrzymania seniora – dożywotnik zyskuje pewność, że do końca życia będzie miał zapewnione schronienie, wyżywienie, opiekę medyczną i pomoc w codziennych potrzebach. Jest to zagwarantowane prawnie w umowie, co daje znacznie mocniejsze zabezpieczenie niż np. ustne obietnice ze strony rodziny.
Możliwość przekazania majątku według własnej woli – senior decyduje, kto otrzyma jego dom czy mieszkanie, i dokonuje tego za życia, dzięki czemu unika niepewności związanej z późniejszym działem spadku. Nie ma obaw o przypadkowe dziedziczenie ustawowe czy rodzinne spory o podział majątku. Następuje realizacja woli właściciela bez postępowania spadkowego i potencjalnych konfliktów, jakie wywołują sprawy spadkowe w rodzinie.
Brak zachowku dla pominiętych spadkobierców – przekazanie nieruchomości w drodze dożywocia ma charakter odpłatny (w zamian za opiekę), więc nie jest traktowane jak darowizna. Dzięki temu bliscy, którzy nie otrzymali majątku, nie mogą domagać się od nabywcy zapłaty zachowku. Nowy właściciel nie musi obawiać się roszczeń o udział w majątku ze strony innych członków rodziny dożywotnika.
Mniejsze obciążenia podatkowe w niektórych przypadkach – dożywocie nie podlega podatkowi od spadków i darowizn, co wyróżnia je na tle darowizn. Oznacza to, że nawet jeśli senior przekazuje nieruchomość osobie niespokrewnionej, nabywca unika wysokich obciążeń fiskalnych, jakie pojawiłyby się przy darowiźnie (np. podatku od spadków i darowizn w przypadku dalekich krewnych lub osób obcych).

Oczywiście, każdą sytuację należy ocenić indywidualnie. Dla niektórych osób ważniejsza może być pełna kontrola nad majątkiem aż do śmierci (wówczas wybiorą testament lub inne formy rozporządzenia), ale w wielu przypadkach opisane wyżej zalety sprawiają, że dożywocie jest atrakcyjną alternatywą dla innych rozwiązań.

Ryzyka i wady, czyli o czym warto pomyśleć przed podpisaniem umowy?

Każde rozwiązanie prawne ma również swoje minusy i ryzyka. Jak wskazują doświadczenia, umowa dożywocia wady ujawnia przede wszystkim w sytuacjach konfliktowych lub nieprzewidzianych zmian życiowych. Przed zawarciem takiej umowy należy wziąć pod uwagę następujące potencjalne problemy:

Utrata własności i brak elastyczności – senior, decydując się na dożywocie, musi być świadomy, że od momentu podpisania umowy przestaje być właścicielem nieruchomości. Wiąże się to z koniecznością dużego zaufania do nabywcy. Umowa dożywocia jest trudna do odwrócenia – nie można jej swobodnie wypowiedzieć czy odwołać, jak np. darowizny. Jeżeli sytuacja się zmieni lub strony popadną w konflikt, rozwiązanie umowy wymagałoby drogi sądowej.
Obciążenie dla nabywcy – osoba przejmująca nieruchomość musi sprostać obowiązkom opieki, które mogą trwać przez wiele lat. To duże zobowiązanie finansowe i emocjonalne. Życie nabywcy może ulec zmianie (np. przeprowadzka, utrata pracy, własne problemy zdrowotne), a mimo to będzie on związany kontraktem. Wady tego rozwiązania to zatem brak możliwości uwolnienia się od obowiązków bez zgody drugiej strony lub sądu, nawet gdy wykonanie ich staje się bardzo trudne.
Ryzyko niewywiązywania się z opieki – w praktyce zdarzają się sytuacje nadużycia zaufania seniora. Nabywca po uzyskaniu własności może zaniedbywać dożywotnika lub nie wypełniać wszystkich świadczeń. Przykładem jest kwestia umowa dożywocia a oddanie do domu opieki: gdy nabywca, zamiast sprawować osobistą opiekę, umieszcza seniora w domu opieki społecznej bez uzgodnienia i wbrew jego woli. Tego typu postępowanie stanowi naruszenie umowy – dożywotnik zostaje pozbawiony obiecanego bezpośredniego wsparcia. Choć sąd może ostatecznie zareagować (o czym dalej), sam fakt uciążliwego procesu sądowego jest dla seniora niekorzystny.
Możliwość sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej – choć prawo dożywocia „podąża” za nieruchomością (wiąże każdego nowego właściciela), dla seniora zmiana opiekuna może być problematyczna. Nie można w umowie zastrzec zakazu zbycia nieruchomości przez nabywcę, więc teoretycznie nabywca mógłby sprzedać dom dalej. Nowy, obcy dla seniora właściciel formalnie przejmie obowiązki, ale brak więzi osobistej może przełożyć się na niższą jakość opieki. W takiej sytuacji dożywotnik znów musiałby dochodzić swoich praw przed sądem (np. żądając renty).
Napięcia rodzinne i ryzyko podważania umowy – decyzja o przekazaniu majątku w ramach dożywocia bywa kontrowersyjna w rodzinach. Krewni pominięci przy podziale majątku (który został wyłączony ze spadku) mogą czuć się skrzywdzeni i wywoływać konflikty. Zdarza się, że niezadowoleni spadkobiercy próbują kwestionować ważność umowy już po śmierci seniora. Co prawda, ich szanse na unieważnienie ważnie zawartego dożywocia są niewielkie, ale sam spór może być obciążający psychicznie. Warto zatem otwarcie komunikować decyzję o dożywociu rodzinie, aby zminimalizować potencjalne spory o spadek w przyszłości.

Podsumowując, taka umowa to poważne zobowiązanie dla obu stron. Należy dobrze przemyśleć, czy zarówno senior, jak i nabywca są gotowi sprostać jego wymaganiom. Z punktu widzenia seniora kluczowe jest zaufanie do osoby, która przejmie majątek – od niej będzie zależeć komfort jego życia w późniejszych latach. Z kolei nabywca powinien realistycznie ocenić swoje możliwości opieki nad starszą osobą.

Umowa dożywocia a podatek i pozostałe koszty

Aspekty finansowe odgrywają istotną rolę przy podejmowaniu decyzji o dożywociu. Na szczęście kwestia umowa dożywocia podatek nie jest skomplikowana. Taka umowa nie podlega podatkowi od spadków i darowizn – w przeciwieństwie np. do darowizny mieszkania, od której w przypadku dalszych osób naliczany byłby wysoki podatek. W zamian jednak przy dożywociu występuje podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Obowiązek jego zapłaty spoczywa na nabywcy nieruchomości. Stawka PCC wynosi 2% od wartości rynkowej przekazywanej nieruchomości. Podatek ten jest płatny jednorazowo, podczas sporządzania aktu notarialnego – notariusz pobiera go przy podpisaniu umowy i odprowadza do urzędu skarbowego.

Warto podkreślić, że dożywocie pozwala uniknąć podatku od spadków i darowizn nawet wtedy, gdy strony nie są ze sobą spokrewnione. Dla porównania, przekazanie domu obcej osobie jako darowizny skutkowałoby podatkiem od darowizn sięgającym nawet kilkunastu procent wartości – umowa dożywocia a podatek wypada więc korzystnie dla nabywcy. Oczywiście brak podatku od spadków i darowizn nie oznacza całkowitego braku kosztów. Po stronie nabywcy pozostaje do zapłaty wspomniane 2% PCC oraz koszty notarialne.

Jeśli chodzi o umowa dożywocia koszty zawarcia samej umowy, obejmują one:

Taksa notarialna – czyli wynagrodzenie notariusza za przygotowanie aktu. Maksymalna stawka taksy jest regulowana przepisami i zależy od wartości nieruchomości (przy wysokiej wartości może sięgać kilku tysięcy złotych, ale często notariusze stosują niższe stawki).
Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej – po zawarciu umowy notariusz składa wnioski o wpisanie zmiany właściciela oraz o wpis prawa dożywocia do księgi wieczystej. Opłata za wpis własności wynosi obecnie 200 zł (płaci ją nabywca jako nowy właściciel), a opłata za wpis prawa dożywocia to 150 zł (płaci ją dożywotnik, ponieważ ten wpis zabezpiecza właśnie jego prawo).
Dodatkowe koszty – sporządzenie odpisów aktu notarialnego, ewentualne zaświadczenia (np. o braku zaległości podatkowych), które mogą być potrzebne do dokonania transakcji. Są to zazwyczaj niewielkie kwoty w porównaniu z taksą notarialną i PCC.

Po zawarciu umowy dożywocia zazwyczaj to nabywca przejmuje bieżące koszty utrzymania nieruchomości (opłaty eksploatacyjne, podatki od nieruchomości), co można traktować jako element jego świadczeń na rzecz seniora. Jeśli nabywca w przyszłości zechce sprzedać otrzymaną nieruchomość, powinien pamiętać o konsekwencjach podatkowych. Sprzedaż całej nieruchomości nabytej przez dożywocie jest zwolniona z podatku dochodowego (PIT) nawet przed upływem 5 lat od nabycia – co jest korzystniejsze niż w przypadku darowizny lub zwykłego zakupu (tam sprzedaż przed 5 lat skutkuje podatkiem od dochodu). To kolejna ukryta korzyść płynąca z tego rozwiązania.

Masz sprawę, którą chcesz omówić?

Porozmawiajmy o Twojej sytuacji

Zgłoś chęć rozmowy. Zamów konsultację telefoniczną

Kiedy umowa dożywocia jest nieważna i czy można ją podważyć?

Umowa dożywocia, aby była ważna, musi spełniać wymogi formalne oraz cechować się rzeczywistym przeniesieniem własności za dożywotnie utrzymanie. Przede wszystkim – akt notarialny. Brak zachowania formy notarialnej czyni umowę nieważną z mocy prawa. Ponadto, jak każda czynność prawna, dożywocie może być uznane za nieważne, jeśli dotknięte było wadami oświadczenia woli, np. zawarto je pod wpływem groźby, podstępu albo gdy dożywotnik w chwili podpisywania aktu znajdował się w stanie wyłączającym świadome podjęcie decyzji (np. ciężka choroba psychiczna, demencja). W takich sytuacjach spadkobiercy seniora mogliby próbować dowieść, że umowa jest nieważna, jednak są to przypadki skrajne, wymagające mocnych dowodów.

Często pojawia się zagadnienie czy umowa dożywocia unieważnia testament? Otóż zawarcie dożywocia nie powoduje automatycznego unieważnienia sporządzonego wcześniej testamentu. Testament pozostaje ważny, ale należy pamiętać, że przedmiot umowy dożywocia (np. dom) nie wejdzie już do spadku. Jeśli senior zapisał komuś daną nieruchomość sporządzając testament a umowa dożywocia obejmująca tę nieruchomość zawarta została później, to zapis testamentowy stanie się bezprzedmiotowy – w chwili śmierci senior nie będzie już właścicielem tego domu, więc nie trafi on do spadku. Z kolei sporządzenie nowego testamentu po podpisaniu umowy dożywocia nie ma wpływu na tę umowę. Innymi słowy, raz zawarte ważne dożywocie „wyjmuje” nieruchomość z masy spadkowej, więc rozrządzenia testamentowe co do tej rzeczy nie odniosą skutku. Dla porządku prawnego zaleca się, aby senior, który przekazał nieruchomość w dożywociu, dokonał odpowiedniej zmiany lub odwołania wcześniejszego testamentu w zakresie tego składnika majątku – uniknie to nieporozumień wśród spadkobierców.

W praktyce podważenie prawidłowo zawartej umowy dożywocia przez osoby trzecie (np. spadkobierców) jest bardzo trudne. Sąd może uznać umowę za pozorną (nieważną) tylko wtedy, gdy faktycznie nie doszło do realizacji jej celu. Przykładowo, jeżeli strony zatytułowały akt notarialny jako „umowa dożywocia”, ale w treści brakowało obowiązków nabywcy dotyczących opieki, a cała transakcja wyglądała jak przekazanie własności bez świadczeń, to istnieje ryzyko, że sąd zakwalifikuje ją inaczej (np. jako darowiznę). Sama opieka faktyczna nad seniorem nie czyni umowy dożywociem – intencja i zobowiązania muszą wynikać z aktu notarialnego. Dlatego tak ważne jest precyzyjne spisanie umowy. Jeśli akt notarialny wyraźnie zawiera wszystkie elementy wymagane przez prawo (przeniesienie własności i wyliczenie świadczeń dla dożywotnika), to nie ma podstaw, by skutecznie go podważyć.

Co, jeśli umowa nie jest wykonywana? Kiedy można żądać zmiany lub rozwiązania

Zdarzają się sytuacje, gdy nabywca nie wywiązuje się należycie z opieki nad seniorem. Umowa dożywocia a brak opieki to problem, który ustawodawca przewidział i uregulował go w art. 913 Kodeksu cywilnego. Przepis ten oferuje dwa rozwiązania w zależności od okoliczności.

Po pierwsze – zamiana dożywocia na rentę dożywotnią. Gdy między dożywotnikiem a zobowiązanym (nabywcą) wytworzą się takie relacje, że nie można wymagać dalszego wspólnego pożycia (np. poważny konflikt, złe traktowanie seniora, brak zaufania), wówczas sąd może – na żądanie jednej ze stron – zamienić wszystkie lub niektóre świadczenia wynikające z umowy na dożywotnią rentę pieniężną. Oznacza to, że nabywca zamiast sprawować osobistą opiekę będzie co miesiąc płacił dożywotnikowi ustaloną kwotę pieniężną odpowiadającą wartości tych świadczeń. Takie rozwiązanie pozwala seniorowi otrzymywać środki na samodzielne zapewnienie sobie potrzeb (np. opłacenie opieki czy pobytu w domu seniora) bez konieczności kontaktu z nabywcą, jeśli relacje się zepsuły. W praktyce sądy często orzekają rentę jako sposób rozdzielenia zwaśnionych stron, gdy dalsze mieszkanie pod jednym dachem jest niewskazane.

Po drugie – rozwiązanie umowy dożywocia w wyjątkowych przypadkach. Jeżeli sytuacja jest naprawdę drastyczna, ustawa pozwala na całkowite rozwiązanie umowy. Zgodnie z art. 913 § 2 k.c. sąd może to uczynić w wypadkach wyjątkowych, na żądanie dożywotnika lub zobowiązanego, ale tylko pod warunkiem, że dożywotnik był zbywcą nieruchomości. W praktyce chodzi głównie o przypadki, gdy nabywca rażąco zaniedbuje swoje obowiązki, a dobro seniora jest zagrożone (np. dożywotnik cierpi niedostatek, jest pozostawiony bez opieki, dochodzi do przemocy psychicznej). Sąd ocenia, czy doszło do tak poważnego naruszenia umowy, że kontynuacja dożywocia nie ma sensu. Jeśli zapadnie orzeczenie rozwiązujące umowę, własność nieruchomości wraca do seniora (dożywotnika), a nabywca traci prawa do nieruchomości. Co istotne, nabywca nie może domagać się zwrotu nakładów ani wynagrodzenia za wcześniejsze świadczenia – orzeczenie sądu cofa stan prawny do sytuacji sprzed umowy. Rozwiązanie umowy jest więc ostatecznością, stosowaną rzadko, gdy inne środki zawiodły.

Mimo pewnych ryzyk dożywocie pozostaje dla wielu osób cennym rozwiązaniem – gwarantuje opiekę i spokojną starość w zamian za przekazanie majątku.

^{Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.) ↩}

Autor wpisu:

Picture of Mariusz Krzyżanowski<br><font color="#C39E3A"; size=4> adwokat</font><br><br>

Mariusz Krzyżanowski
adwokat

Niniejsza publikacja została opracowana z najwyższą starannością, jednak niektóre informacje przedstawiono w sposób skrócony. W związku z tym artykuł ma wyłącznie charakter poglądowy, a zawarte w nim treści nie mogą zastępować pełnej i szczegółowej analizy danego zagadnienia. Kancelaria Adwokacka Mariusz Krzyżanowski nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek straty wynikające z działań podjętych lub zaniechanych na podstawie niniejszej publikacji. W celu omówienia indywidualnej sprawy zapraszamy do kontaktu i podjęcia współpracy.